بخشنامه ممنوعیت دریافت ثمن معامله بابت پیشنویس قرارداد
بخشنامه ممنوعیت دریافت ثمن معامله و لحاظ سایر آسیبهای مترتب بر درج پیش نویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
با عنایت به اینکه پیشنویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صرفاً، حاوی مذاکرات مقدماتی طرفین بوده و فاقد اثر حقوقی قرارداد است، لذا پرداخت ثمن بابت پیشنویس مذکور تا قبل از تنظیم قرارداد و ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط دفاتر اسناد رسمی فاقد وجاهت قانونی است، ولکن حسب گزارشهای واصله در برخی مشاوران املاک در زمان درج پیشنویس قرارداد تمام یا بخشی از ثمن عامله پرداخت میشود که این موضوع علاوه بر فقدان وجاهت قانونی موجب تضیع حقوق خریداران میشود؛ چرا که امکان الزام فروشنده به ثبت رسمی معامله و انتقال سند به استناد پیش نویس قرارداد وجود ندارد.
علی هذا به منظور جلوگیری از سوء استفادههای احتمالی از قابلیت درج پیشنویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر است:
کلیه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی در رابطه با پیشنویس قرارداد موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موظفند در زمان درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد:
۱- فقدان اثر حقوقی درج پیشنویس قرارداد را که در قرارداد درج میشود به طرفین معامله تفهیم نموده و آنها را به دفتر اسناد رسمی دلالت کنند. (تبصره ماده ۶ آیین نامه اجرایی تبصره ۱ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)
۲- از هرگونه واسطهگری برای پرداخت ثمن معامله تا قبل از مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد توسط سردفتر اسناد رسمی امتناع نمایند.
۳- از تنظیم قرارداد عادی در معاملات موضوع ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول خودداری نمایند. با متخلف مطابق ماده ۱۱ قانون مذکور برخورد خواهد شد. (ماده ۱۳ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)
۴- صرفاً گواهی درج پیشنویس قرارداد را در اختیار طرفین قرار دهند و از چاپ و تحویل متن قرارداد به طرفین معامله خودداری نمایند. (تبصره ماده ۹ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)
۵- مزیتهای ثبت قرارداد یکسان بر درج پیشنویس قرارداد از جمله رسمی بودن قرارداد، امکان فسخ هوشمند و تخلیه هوشمند را به طرفین تفهیم نمایند.
دادستانها و سازمان تعزیرات حکومتی موظفند بر حسن اجرای موارد فوق نظارت و در صورت مشاهده هرگونه تخلف بر اساس قوانین و مقررات با متخلف برخورد نمایند.
حمزه خلیلی
معاون اول قوه قضاییه
از زمان آدم تا خاتم سند عادی اعتبار داشته ودارد، حالا دفتر خانه ها برای خالی کردن جیب مردم خودشان را به زمین و زمان می زنند که مردم بروند سند رسمی بگیرند حالا که مردم سند عادی را بهتر دوست دارند تا سند رسمی باز از در اینکه در معامله پول بصورت خاصی واریز شود باز یک باری دیگر برای سر کیسه کردن مردم است.
سلام
اگر یک نفر برود دیوان عدالت اداری و درخواست بدهد به احتمال زیاد اینکه تنظیم قرارداد عادی را معتبر نمیداندبا این بخشنامه های صادره به احتمال زیاد حذف میگردد ولغو میشود
با توجه به مغایرت های زیادی که بخشنامه با قوانین مدنی دارد و سلب اختیارات و وظایف از مشاورین املاک ، راه برای غیر متعهد بودن به انجام تعهدات طرفین قرارداد باز شده و قطعا کلاهبردای و مشکلات و جرایم بیشتری در این زمینه نسبت به ماقبل قانون الزام اتفاق می افت
اگر با توجه به قوانین مدنی قرارداد توسط مشاورین املاک تنظیم شود و آثار حقوقی طبق قوانین مدنی را داشته باشد قطعا شرایط معامله بهتر خواهد شد و کار هم برای مشاور املاک و هم برای طرفین قرارداد و دفتر خانه راحت و رسمی خواهد بود
قانون الزام سند رسمی با شرایط و بخشنامه ها کمر به نابودی صنف مشاورین املاک بسته و شرایط رابرای انجام معامله سخت تر نموده است و بی اعتمادی و جرم جنایت را در این زمینه توسعه میدهد
مبانی قانونی بخشنامه نقاط تعارض و مغایرت با قوانین عادی، حقوقی و قضایی مغایرت با اصول قانون اساسی مثالهای روشن برای هر مغایرت جمعبندی حقوقی تحلیل حقوقی–قضایی و قانون اساسی بخشنامه ممنوعیت دریافت ثمن معامله بابت پیشنویس قرارداد ۱) مبنای قانونی بخشنامه
بخشنامه صادره بر پایهی موارد زیر تنظیم شده است:
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۳۹۹) آییننامه اجرایی تبصره ۱ ماده ۳ قانون مذکور اختیارات قوه قضاییه در حوزه نظارت بر دفاتر و مشاوران املاک (مواد ۱۱، ۱۳، تبصره ۶ آییننامه)
این قوانین تأکید میکنند که پیشنویس قرارداد اثر حقوقی سند رسمی یا حتی سند عادی معتبر را ندارد و مشاوران املاک حق دریافت ثمن معامله در مرحله پیشنویس را ندارند.
۲) نقاط دارای اشکال یا مغایرت با قوانین حقوقی و قضایی
در چند بخش از این بخشنامه، ابهام، تفسیر موسع، ایجاد تکلیف خارج از قانون، و تحدید آزادی قراردادها دیده میشود.
مغایرت ۱ – ایجاد ممنوعیت قانونی بدون وجود حکم صریح در قانون مادر
قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات» تصریح نکرده که پرداخت ثمن در مرحله توافقات مقدماتی “ممنوع” است.
قانون فقط میگوید پیشنویس اثر حقوقی قرارداد ندارد.
اما این بخشنامه، یک ممنوعیت کیفری/انضباطی جدید وضع کرده و مشاوران را از هرگونه “واسطهگری” برای پرداخت منع میکند.
چرا مغایرت است؟
اصل قانونی بودن تکالیف و مجازاتها → اصل ۳۶، ۱۶۹ و ۱۷۰ قانون اساسی
هیچ مرجع اداری یا قضایی حق ندارد تکلیف یا ممنوعیت جدیدی وضع کند که در قانون نیامده باشد.
مثال:
شخصی ۱۰۰ میلیون تومان بیعانه به عنوان «پیشپرداخت» میدهد.
این پرداخت طبق قواعد موافقتنامه عرفی، قولنامه، یا حتی ماده ۱۰ قانون مدنی کاملاً معتبر است.
اما بخشنامه میگوید «ممنوع» و «نباید پرداخت شود» در حالی که قانون مادر این ممنوعیت را وضع نکرده است.
مغایرت ۲ – محدود کردن آزادی اراده و قراردادها
مطابق:
مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی
طرفین هر قراردادی که مخالف صریح قانون نباشد را میتوانند منعقد و اجرا کنند—even اگر هنوز سند رسمی نشده باشد.
اما بخشنامه میگوید:
«هرگونه پرداخت ثمن قبل از ثبت رسمی فاقد وجاهت است.»
این جمله در عمل اعتبار توافقات مقدماتی را محدود میکند.
چرا مغایر است؟ اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی) اصل اعتبار اسناد عادی (ماده ۱۲۸۵ قانون مدنی) اصول ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون اساسی درباره مالکیت و آزادی تصرف مثال:
دو نفر در یک کافه توافقنامه عادی مینویسند و ۲۰٪ ثمن را پرداخت میکنند.
قانون این توافق را معتبر میداند.
ولی این بخشنامه با بیان “فاقد وجاهت” در مقام بیاعتبارسازی و محدودسازی آن است.
مغایرت ۳ – منع تنظیم قرارداد عادی توسط مردم
در بند ۳ بخشنامه آمده است:
«مشاوران باید از تنظیم قرارداد عادی در معاملات موضوع ماده ۱ خودداری کنند.»
اما بر اساس قانون مدنی ایران، سند عادی معتبر است و هیچ نهادی نمیتواند تنظیم سند عادی را “ممنوع” کند؛ فقط میتواند آثار آنرا محدود کند.
مغایرت:
اصل قانونی بودن محدودیتها
ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی: اسناد یا رسمیاند یا عادی؛ منع تنظیم سند عادی نیاز به قانون دارد نه بخشنامه.
مثال:
اگر مشاور املاک به درخواست طرفین یک قرارداد عادی بنویسد، طبق این بخشنامه “مجرم” محسوب میشود؛ در حالی که قانون چنین ممنوعیتی وضع نکرده است.
مغایرت ۴ – تجاوز از حدود اختیارات بخشنامه (فاصله گرفتن از قانون مادر)
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات فقط نحوه ثبت معامله و مسئولیت مشاوران را تعریف کرده؛
نه اینکه مشاوران حق اطلاعرسانی یا چاپ متن توافق را نداشته باشند.
بخشنامه میگوید:
«فقط گواهی درج پیشنویس را بدهید و متن قرارداد چاپ نشود.»
این حکم در قانون و آییننامه وجود ندارد و ایجاد «تکلیف جدید» است.
مثال:
اگر بنگاه نسخه چاپی پیشنویس را بدهد، طبق بخشنامه تخلف است؛ اما در قانون هیچ محدودیتی تعریف نشده.
مغایرت ۵ – سوء برداشت از ماده ۳ قانون و توسعه حکم قانونی
در قانون آمده:
پیشنویس «اثر سند رسمی ندارد». مردم باید برای ثبت رسمی به دفترخانه مراجعه کنند.
اما قانون به طور مطلق اعتبار حقوقی «توافقات مقدماتی» را سلب نکرده.
بخشنامه اما اثر حقوقی را به طور کلی نفی میکند و حتی «گرفتن پول» را ممنوع میکند.
مغایرت:
تفسیر موسع قوه قضاییه از قانون → خلاف اصل ۷۳ قانون اساسی (تفسیر قانون فقط با مجلس است).
مثال:
اگر در پیشنویس نوشته شود:
«طرفین توافق کردند تا ۵ روز دیگر در دفترخانه شماره X سند را رسمی کنند.»
این توافق طبق قانون مدنی معتبر است.
اما بخشنامه میگوید “فقدان اثر حقوقی” و مردم را از چنین توافقات مؤثر بازمیدارد.
۳) مغایرت با اصول قانون اساسی اصل قانون اساسی موضوع نوع مغایرت اصل ۲۲ حمایت از مالکیت محدودسازی اختیار مالک در دریافت وجه یا پیشپرداخت اصل ۴۶ و ۴۷ آزادی تصرف و مالکیت خصوصی جلوگیری از انعقاد قرارداد عادی درباره ملک اصل ۳۶ قانونی بودن مجازات ایجاد تخلف و مجازات بدون قانون اصل ۷۳ تفسیر قانون با مجلس است توسعه حکم «پیشنویس» به «منع هر توافق مقدماتی» اصل ۱۵۹ مرجع رسمی تظلمات دادگاههاست بخشنامه جایگزین تفسیر قضایی شده اصل ۱۷۰ قضات از اجرای مقررات خلاف قانون باید خودداری کنند مصداق مقرره فراتر از قانون مادر اصل ۱۷۵(روح اصل) محدودیت بر آزادی مبادلات نباید با بخشنامه اعمال شود دخالت اداری در آزادی قراردادها ۴) مثالهای روشن از مغایرتها مثال ۱ – بیعانه نقدی
خریدار ۵۰ میلیون تومان بیعانه میدهد تا فروشنده ملک را تا دو روز حفظ کند.
طبق قانون مدنی این توافق معتبر است.
ولی بخشنامه آن را «فاقد وجاهت» معرفی میکند → مغایرت با ماده ۱۰ و ۲۱۹ مدنی.
مثال ۲ – قولنامه دستنویس
دو طرف بدون مشاور املاک یک قولنامه مینویسند.
بخشنامه میگوید «قرارداد عادی تنظیم نشود».
اما این بخشنامه نمیتواند آزادی طرفین را محدود کند → تعارض با اصل ۴۷ و ماده ۱۲۸۶ مدنی.
مثال ۳ – مطالبه خسارت از فروشنده متخلف
فروشنده پس از پیشپرداخت، معامله را برهم میزند.
در قانون مدنی خریدار میتواند مطالبه خسارت کند.
اما وقتی بخشنامه میگوید «پیشنویس فاقد اثر حقوقی است»، خریدار قربانی میشود.
۵) جمعبندی نهایی حقوقی
این بخشنامه از نظر هدف (کاهش کلاهبرداری ملکی و فیشینگ) اقدامی مثبت و لازم است، اما از نظر حقوقی–قانون اساسی دارای چند اشکال جدی است:
✔ مثبتها: کاهش امکان کلاهبرداری در مرحله پیشنویس هماهنگ با فلسفه قانون “ثبت رسمی معاملات” ❌ اما ایرادات حقوقی: ایجاد تکلیف و ممنوعیت بدون حکم صریح قانون تجاوز از حدود قانون مادر و آییننامه محدود کردن آزادی قراردادها و مالکیت تفسیر موسع و نادرست از آثار «پیشنویس» بیاعتبارسازی عملی توافقات مقدماتی که طبق قانون مدنی معتبر هستند نتیجه:
بخشنامه در چند بخش فراتر از قانون عمل کرده و برخی مفاد آن در صورت طرح دعوا میتواند توسط دادگاه مستنداً غیرقابل اجرا یا بیاثر اعلام شود.
سلام
بخشنامه همسو با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هست و موجبی برای ابطال اون وجود نداره
پرداخت ثمن زمانی مبنای قانونی دارد که بیع واقع شده باشد و تا زمانیکه مبتبعه نامه رسمی تنظیم نگردیده، پرداخت ثمن محلی از اعراب ندارد، بنابراین عدم پرداخت ثمن قبل از انعقاد عقد بیع امری بدیهی است و بخشنامه همسو با قانون صادر شده، لذا پزداخت وجه از سوی خربدار در قالب بیعانه که عرفاً برای فروشنده ایجاد تکلیف مبنی بر انتقال نمی کند ، امکانپذیر هست که آنهم ثمن معامله تلقی نمیگردد.
کلاهبرداری به روش فیشینگ ملک یا همان زخمی کردن ملک
فقط با مداخله دادگاه ها قابل انجام می گردد.
بعبارتی رویه های دادرسی و تخلفات کارکنان قضائیه
اصلی ترین منشا کلاهبرداری ها و تحصیل مال از طریق نامشروع است.
در مواردد متعدد کلاهبرداران و مجرمان مالی دیگر با تسلط بر ضعف و ناکارآمدی و بعضا انحرافات
سیستم قضائی و اطاله دادرسی!، ، براحتی و باخیال آسوده و بدون کمترین دغدغه ای به سرقت دارایی های مردم با کلاهبرداری و تحصیل مال از طریق نامشروع می پردازند.