طرح جامع تهران (طرح راهبردی-ساختاری توسعه و عمران)

ضوابط و مقررات ساخت و ساز و نحوه استفاده از اراضي

۱- تـراکـم سـاختـمـاني مـجـاز

۱-۱: “تراكم ساختماني مجاز” حداکثر حجم ساخت و ساز تا سقف تراكم تعيين شده در طرح تفصيلي تهران از80 درصد تا 440 درصد (به جز در پهنه هاي ويژه بلندمرتبه) در پهنه‌هاي چهارگانه استفاده از اراضي شهر تهران، به تفاوت در هر كاربري و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر است، كه به تفكيك هر زيرپهنه طبق نقشه پهنه‌بندي و براساس جداول پيوست شماره دو اين سند است.

تبصره (۱): تراكم ساختماني مجاز در زيرپهنه‌هاي حفاظت (سبز و باز) – (G)، مختلط ويژه (M۲۲)، صنعت با فناوري بالا و خوشه هاي صنعتي (S۳۱۱)، گستره ها و مراکز تجاري، اداري و خدمات (با غلبه فرهنگي) – (S۲۲)، بازار (S۱۱) و پهنه هاي ويژه بلندمرتبه سازي، تابع ضوابط و مقررات ويژه و با رعايت ضوابط خاص دستگاه هاي مربوطه بر اساس مقررات طرح جامع تهران، به تصويب کميسيون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسيد.

۲-۱: به منظور سامان بخشي به سيماي شهر، احداث بنا در محورهايي از شهر که بيش از ۶۰ درصد قطعات آن در طرفين گذرهاي با حداقل ۱۲ متر عرض، بر مبناي ضوابط قبلي ساخته شده اند، مطابق ضوابط قبلي (تراکم و طبقات)، مجاز است. اين محورها در طرح تفصيلي تعيين، و نحوه برخورد با آنها به تصويب کميسيون ماده (۵) خواهد رسيد.

تبصره (۲): هرگونه پيش آمدگي ساختمان ها در معابر عمومي و خيابان ها در کليه پهنه ها، به منظور تأمين ديد مناسب و انتظام بصري و جلوگيري از کاهش فضاهاي باز شهري، ممنوع است.

تبصره (۳): فضاهاي مشاعي يا غيرمفيد و حداقل زيربنا يا سرانه آنها، در کليه ساختمان هاي مسکوني و غيرمسکوني طبق جدولي تنظيم و به تصويب کميسيون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسيد.

زيربناي اين فضاها (غيرمفيد) که همراه با زيربناي فضاهاي مفيد در هر طبقه (جمع مفيد و غيرمفيد)، حداکثر سطح کل اشغال مجاز در هر پلاک را تشکيل مي دهند، به لحاظ دريافت عوارض تراکم ساختماني مجاز تعيين شده در جداول شماره دو پيوست، جزء تراکم محاسبه نخواهند شد.

۲- شبکه معابر و دسترسي

۱-۲: حداقل عرض معابر دسترسي در اجراي طرح هاي جامع و تفصيلي شهر تهران، در کل سطح شهر و در تمامي پهنه ها، 6 متر خواهد بود. موارد استثناء (عرض کمتر از ۶ متر) از جمله، معابر واقع در شيب هاي تند که عملاً امکان تردد خودرو در آنها وجود ندارد و يا در برخي از بافت هاي ارزشمند روستايي و تاريخي و يا بافت هاي مسکوني ارزشمند سبز و ساير موارد مشابه، که مي توانند در حد وضع موجود تثبيت شوند، در طرح تفصيلي مشخص و به تصويب کميسيون ماده (5) شهر تهران خواهد رسيد.

۲-۲: در طراحي و اجراي شبکه معابر به ويژه در پهنه هاي مستعد شهر و فضاهاي عمومي با تأکيد بر بافت هاي تاريخي و با ارزش شهر، ايجاد تسهيلات و پيش بيني هاي لازم براي گسترش و توسعه حرکت پياده و دوچرخه و دسترسي آسان براي معلولين جسمي و حرکتي الزامي است. 

۳- سطح باز، سطح اشغال بنا و مکان استقرار آن در قطعه (توده گذاري)

۱-۳: سطح اشغال زمين در زيرپهنه هاي سکونت عام، مطابق جداول پيوست شماره دو, حداکثر تا ۶۰ درصد تعيين مي گردد. در قطعاتي که طول آنها مساوي و يا بيش از ۲۵ متر و يا مساحت آنها مساوي يا بالاتر از ۱۸۰ مترمربع باشد، سطح اشغال تا حداکثر ۲ متر پيشروي طولي، علاوه بر سطوح اشغال موضوع صفحه اول جداول پيوست شماره دو، مجاز خواهد بود.

تبصره (۴): هر گونه افزايشي در سطح اشغال کليه پهنه ها، تحت هر عنوان و به هر شکل (بيش از ميزان تعيين شده در جداول پيوست شماره دو و مستثني شده در بند ۱-۳-۶ فوق)، ممنوع است.

۲-۳: محل استقرار ساختمان (توده گذاري) در تمامي پلاک هاي واقع در زيرپهنه هاي سکونت، ضمن رعايت حقوق همسايگي و رعايت سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح ۷۰ درصد مساحت قطعه با پيشروي از شمال (در طول قطعه)، مجاز مي باشد. موارد استثناء و از جمله در زيرپهنه هاي بلندمرتبه سازي به تصويب کميسيون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسيد.

۳-۳: در محدوده هايي از زيرپهنه هاي فعاليت (محورها و گستره هاي تجاري، اداري و خدمات) و مختلط (تجاري، اداري و خدمات با مسکوني) و زيرپهنه هاي ويژه بلندمرتبه، که در طرح تفصيلي شهر تهران تدقيق مي شود، سطح اشغال مي تواند تا حداکثر 80 درصد (به شرط استفاده عمومي)، افزايش يابد. سطح اشغال در طبقات بالاي همکف يا اول کاهش و مطابق مفاد جداول پيوست شماره دو، حداکثر 50 درصد مجاز خواهد بود.

۴-۳: متناسب با کاهش سطح اشغال زمين و افزايش طبقات (حداکثر در يک طبقه) در کليه زيرپهنه هاي مسکوني عام، تراکم مازاد تشويقي يا تخفيف در عوارض (مازاد بر تراکم پايه مالي تا سقف تراکم ساختماني مجاز)، تعلق خواهد گرفت. ضوابط مربوطه حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح تهيه و بعد از تأييد و تصويب کميسيون ماده (۵) شهر تهران و عنداللزوم به تصويب شوراي اسلامي شهر تهران خواهد رسيد.

۵-۳: تخصيص حداقل ۵۰ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رامپ) به فضاي سبز، الزامي است.

۶-۳: به منظور ايجاد تداوم و پيوستگي کالبدي و بصري و تعادل در دو طرف طول معابر شرياني درجه يک و بيشتر، واقع در پهنه هاي فعاليت و مختلط (با طراحي شهري موردي که به تصويب کميسيون ماده ۵ شهر تهران خواهد رسيد)، توده گذاري در قطعات همجوار معبر بايد به نحوي صورت گيرد تا جبهه هاي شمالي و جنوبي و يا شرقي و غربي بر خيابان با احجام متعادل و هماهنگ و عقب نشيني هاي يکسان، شکل گيرد. 

۴- تفـکيک و تجمـيع قطـعات (پلاک هـا)

۱-۴: تفکيک املاک و اراضي در کليه پهنه هاي شهر با متراژ کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعايت برهاي اصلاحي (با کاربري مسکوني) و با متراژ کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع (با ساير کاربري ها)، ممنوع است. ليکن در صورت درخواست تفکيک براي اراضي و املاک بيش از نصاب هاي مذکور، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکيک نبايستي از ۵۰۰ مترمربع در کاربري هاي مسکوني و ۱۰۰۰ مترمربع در ساير کاربري ها، کمتر باشد.

۲-۴: در کليه پهنه هاي استفاده از زمين شهر تهران، تفکيک اعيان ساختمان هائي که طبق ضوابط و مقررات اين طرح احداث شده باشند، مجاز است.

تبصره (۵): حداقل عرض قطعات مسکوني پس از تفکيک و بعد از رعايت برهاي اصلاحي، 10 متر تعيين مي گردد.

۳-۴: تفكيك کليه اراضي بزرگ مقياس (بيش از يک هکتار) در مالکيت اشخاص حقيقي و حقوقي، از جمله آنهائي که تحت مالكيت يا در اختيار دستگاه‌هاي دولتي، عمومي و يا نيروهاي نظامي و انتظامي است، صرفاً با تهيه طرح‌هاي موضعي و تصويب آنها در کميسيون ماده (۵) شهر تهران و براساس راهبردها و كاربري هاي پيش‌بيني شده براي پهنه هاي استفاده از اراضي در طرح جامع، مجاز است.

تبصره (۶): در صورت درخواست تفکيک املاک از سوي مالکين، با رعايت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکيک، به ازاي هر قطعه حاصل از تفکيک، مازاد بر يک قطعه، ۱۰ درصد از “تراکم ساختماني مجاز” کسر مي شود.

تبصره (۷): تفكيك عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاريخي که در جداول شماره دو با کد 1R22 مشخص گرديده است، طبق ضوابط خاص اين عرصه ها مجاز است.

۴-۴: تفكيك اراضي مزروعي و باغات موجود شهر تهران، صرفاً براساس دستورالعمل ماده (۱۴) قانون زمين شهري (به شرح ضميمه جداول پيوست شماره يک و دو) که در اجراي قانون مذکور توسط وزير مسکن و شهرسازي ابلاغ گرديده، مجاز خواهد بود.

۵-۴: در صورت درخواست تجميع قطعات از سوي مالکين (به ويژه در بافت هاي فرسوده شهر) و مشروط به رسيدن به حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجميع (از زمان ابلاغ اين طرح تا پايان سال ۱۳۹۰-۲۰۰ مترمربع، از ابتداي سال ۱۳۹۱ تا پايان سال ۱۳۹۵-۲۵۰ مترمربع، از آغاز سال ۱۳۹۶ تا پايان سال ۱۴۰۰، ۳۰۰ مترمربع و از آغاز سال ۱۴۰۱ به بعد ۵۰۰ مترمربع)، به ازاي هر قطعه مازاد بر يک، ۲۰ درصد و به نحوي که مجموع اين افزايش تراکم به موجب مفاد جداول پيوست شماره دو، از يک طبقه تجاوز ننمايد، تراکم تشويقي تعلق خواهد گرفت.

تبصره (۸): تجميع اراضي به ويژه در بافتهاي فرسوده مسكوني، با اعمال سياست هاي تشويقي از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختماني مجاز (ما به التفاوت تراکم پايه مالي و تراکم ساختماني مجاز)، حمايت مي‌شود كه نحوه و ميزان آن توسط شوراي اسلامي شهر تهران، تعيين مي گردد.

۵- بلندمرتبه سازي (۱۲ طبقه و بيشتر)

۱-۵: احداث ساختمان هاي بلندمرتبه، محدود به عرصه هاي مجاز يا ويژه براي بلندمرتبه سازي در برخي از زيرپهنه هاي استفاده از اراضي تهران و مشروط به مجاز بودن از نظر مطالعات پهنه بندي زلزله و ضوابط و مقررات مربوطه و پهنه هاي مجاز زيست محيطي است که موقعيت و کاربري هاي مجاز آنها در نقشه هاي ۱:۲۰۰۰ پهنه بندي طرح تفصيلي مشخص و تدقيق مي شود. بر اين اساس ضوابط ساخت و ساز ساختمان هاي بلندمرتبه با رعايت ضوابط تراکم و ارتفاع مجاز معين شده در جداول پيوست شماره دو و براي کاربري هاي گوناگون، حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ مصوبه طرح جامع شهر تهران، ضمن تجديدنظر اساسي در مصوبه قبلي شورايعالي شهرسازي و معماري (مصوبه ۱۵/۱۱/۷۷ و اصلاحيه ۲۳/۳/۷۹) و اعمال اصلاحات لازم، تهيه و پس از تصويب کميسيون ماده (۵) شهر تهران و تأييد شوراي برنامه ريزي و توسعه استان، به تصويب شورايعالي شهرسازي و معماري ايران خواهد رسيد.

۲-۵: از اين تاريخ تا زمان تصويب و ابلاغ ضوابط ساخت و ساز ساختمان هاي بلندمرتبه، صدورهر گونه مجوز ساخت توسط شهرداري براي ساختمان هاي بلندمرتبه در کليه پهنه ها و با هر کاربري در شهر تهران، مجاز نخواهد بود.

۶- پـارکيـنگ

۱-۶: تأمين و احداث تمامي پارکينگ هاي مورد نياز طبق ضوابط مصوب کميسيون ماده (۵) شهر تهران تعيين شده در پروانه هاي ساختماني هر يک از کاربري ها، براي تمامي ساختمان ها و در همه پهنه ها الزامي است و صدور هر گونه عدم خلاف يا گواهي پايان کار، منوط به تأمين کليه پارکينگ هاي مورد نياز مذکور، در همان ساختمان و يا در پارکينگ هاي مشاعي با فاصله حداکثر ۲۵۰ متر خواهد بود.

تبصره (۹): تعداد پارکينگ هاي مورد نياز براي ساختمان ها و مجتمع هايي که از کاربري هاي مختلف برخوردارند، بايستي برابر مجموع تعداد حداقل پارکينگ هاي لازم براي هر يک از کاربري ها طبق ضوابط, محاسبه و تأمين شود.

تبصره (۱۰): کليه ادارات، ارگان ها، سازمان ها، نهادها، مؤسسات و شرکت هاي دولتي و غيردولتي، بيمارستان ها، فروشگاه هاي بزرگ و ساختمان هاي با عملکردهاي گوناگون که مراجعين زيادي دارند، در زمان احداث و يا تجديد بنا و يا ساماندهي فضاهاي خود، ملزم به تأمين پارکينگ مورد نياز مراجعين براساس ساعات و روزهاي اوج مراجعات, علاوه بر نياز خود طبق ضوابط، و حداکثر در يک برنامه پنجساله در همان ساختمان و يا در پارکينگ هاي عمومي اطراف، تا شعاع ۲۵۰ متر مي باشند.

تبصره (۱۱): احداث پارکينگ مازاد بر ضوابط، در قطعات و پلاک هاي کليه پهنه هاي شهر تا سقف دو برابر پارکينگ هاي مورد نياز هر واحد در طبقات زيرهمکف (منفي)، بدون الزام به رعايت سطح اشغال و بدون محاسبه در تراکم ساختماني مجاز و مشروط بر حفظ درختان موجود در ملک، مجاز مي باشد.

۲-۶: در محلات، بافت ها و يا عرصه هايي که به هر علت، امکان تأمين پارکينگ در ساختمان هاي مسکوني موجود و احداثي وجود ندارد (و ضوابط آن به تصويب کميسيون ماده 5 شهر تهران خواهد رسيد، شهرداري تهران موظف است، ترتيبي اتخاذ نمايد تا در کنار عرصه هاي مذکور و در فاصله هايي تا شعاع ۲۵۰ متر، پارکينگ هاي عمومي و ترجيحاً به صورت مشاعي و با حق انتقال و واگذاري به اشخاص جهت پلاک هايي که طبق ضوابط قابليت تأمين پارکينگ ندارند, با مشارکت بخش خصوصي و مصرف کنندگان محلي ايجاد و احداث گردد.

۳-۶: پيش بيني محل احداث پارکينگ هاي عمومي مورد نياز شهر به عنوان يکي از “فضاهاي خدمات عمومي شهر” به ويژه در کنار رينگ هاي شهري و مراکز و گستره هاي کار و فعاليت (خصوصاً در مقياس منطقه اي و فرامنطقه اي)، در يک نقشه مستقل در طرح تفصيلي الزامي است. شهرداري موظف است در جهت احداث پارکينگ هاي مذکور با مشارکت بخش خصوصي و طبق ضوابط مصوب کميسيون ماده (۵) شهر تهران در يک برنامه حداکثر ده ساله (تا سال ۱۳۹۵) اقدامات لازم به عمل آورد. نحوه تملک و يا آزادسازي عرصه اين فضاها و يا مشارکت با مالکين اينگونه کاربري ها، در اجراي اين بند طبق ضوابط و مقررات حاکم بر فضاهاي خدمات عمومي واقع در طرح هاي مصوب خواهد بود.

۷- حفـاظت از ميـراث تاريخي شـهر

۱-۷: حفاظت از آثار تاريخي، فرهنگي و معاصر شهر تهران، شامل حفاظت از کليه آثار ثبت شده و کليه آثاري که در آينده ثبت خواهند شد و رعايت حريم مجموعه ثبت شده داراي حريم، الزامي بوده و هرگونه مداخله در عرصه آثار مذکور ممنوع مي باشد.

تبصره (۱۲): تبديل عملکرد بناهاي ثبت شده به عملکردهاي عمومي، با موافقت و رعايت ضوابط سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري، مجاز است.

تبصره (۱۳): به منظور حفاظت از آثار معماري معاصر شهر تهران و خاطره هاي جمعي شهروندان، هرگونه مداخله در حدود ۲۳۰۰ خانه مسکوني واجد ارزش با هماهنگي شهرداري تهران و ميراث فرهنگي و گردشگري صورت خواهد گرفت.

تبصره (۱۴): ضوابط حريم آثاري که در آينده شناسايي خواهند شد، مشمول تمام بناها و محوطه ها و بافت هاي ثبت شده در آثار ملي مي گردد.

۲-۷: ضوابط ساخت و ساز (مرمت، احياء، بهسازي، نوسازي و بازسازي) در کليه آثار و محوطه هاي تاريخي و فرهنگي ثبت شده توسط سازمان ميراث فرهنگي، از جمله پلاک هاي واقع در زيرپهنه هاي مسکوني ارزشمند تاريخي (R221)، تابع ضوابط و مقررات مصوب ميراث فرهنگي و در خصوص ساير قطعات و پلاک هاي واقع در زيرپهنه هاي مذکور، تابع ضوابط و مقررات موضوع جدول پيوست شماره دو اين سند و طرح تفصيلي مصوب کميسيون ماده (5) شهر تهران خواهد بود.

۳-۷: تغيير در نماي ابنيه ارزشمند تاريخي ممنوع، و هرگونه اقدام براي ايمن سازي اين ابنيه و تغييرات در داخل بنا، منوط به مجوز سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري است.

۴-۷: حفاظت از کليه عناصر و اجزاي ميراث طبيعي – تاريخي و فرهنگي شهر تهران، شامل محوطه هاي باستاني، بافت ها و مجموعه هاي تاريخي، محورهاي طبيعي – تاريخي، باغات قديمي و قنوات و چشمه ها، الزامي است.

تبصره (۱۵): آزادسازي محوطه هاي باستاني شناسايي شده و محوطه هائي که در آينده شناسائي مي شوند، به منظور کاوش و حفاظت، الزامي است.

تبصره (۱۶): هرگونه ساخت و ساز در مجاورت و يا حريم آثار ثبت شده، با کسب مجوز و رعايت ضوابط و مقررات سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري، مجاز است.